Publikacje

Zasady zwrotu kaucji wpłaconej przez najemcę lokalu mieszkalnego i jego wysokość

         Z inicjatywy osób wynajmujących w umowach najmu lokalu mieszkalnego nierzadko zamieszczany jest zapis, według którego najemca przed odbiorem lokalu jest zobowiązany do wpłaty określonej kwoty tytułem kaucji. Kaucja ma z reguły stanowić zabezpieczenie roszczeń przysługujących wynajmującemu od najemcy z tytułu czynszu i opłat niezależnych od właściciela, a także innych zobowiązań obciążających najemcę z mocy prawa, lub treści umowy.

       W obecnym stanie prawnym kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

– dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

– jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

              Wysokość zwrotu kaucji i jego termin w dużej mierze zależy od tego, kiedy została ona wpłacona.

         Zwrot kaucji wpłaconej po 09.07.2001 r. następuje w zwaloryzowanej kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja wpłacona. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

          Zwrot kaucji wpłaconej po 11.11.1994 r. następuje w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Przyjęta do podstawy rozliczenia kwota kaucji nie może być niższa niż kwota wpłacona przez najemcę.

        Zwrot kaucji wpłaconej przed 12.11.1994 r. winien również nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Ze względu na znaczny spadek wartości pieniądza od momentu dokonania wpłaty kwota nominalna podlegająca rozliczeniu może wartością znaczne odbiegać od tej, jaką miała ona w dniu jej wpłacania. Z tego też względu najemca w drodze stosownego powództwa może żądać zwiększenia kwoty podlegającej zwrotowi przez sąd.

         Roszczenie o zwrot kaucji staje się wymagalne z dniem opróżnienia lokalu, lub nabyciem jego własności przez najemcę i dopiero z tym dniem podlega ona rozliczeniu. W konsekwencji najemca nie może oczekiwać od wynajmującego, aby ten dokonał wcześniejszego jej rozliczenia np. poprzez zaliczenie jej części na poczet zaległego czynszu.

         Ustalenie kwoty kaucji podlegającej zwrotowi wymaga nie tylko dokładnej analizy wzajemnych roszczeń stron umowy, ale także uwzględnienia orzecznictwa i przepisów mających znaczenie w konkretnym przypadku. Warto więc w tym zakresie skorzystać z fachowej pomocy, zwłaszcza gdy oczekiwana kwota zwrotu jest znaczna.