Publikacje

Podstawa wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieokreślony nie może być dowolna

Wiele osób dysponujących wolnymi lokalami mieszkalnymi decyduje się na ich wynajęcie osobom chcącym w nim zamieszkać, aby móc czerpać z tego tytułu korzyści finansowe. Formułując treść umowy najmu z reguły starają się przede wszystkim zabezpieczyć swoje interesy nie zadając sobie trudu, aby uprzednio zapoznać się z treścią przepisów regulujących prawa i obowiązki stron takiej umowy. Tym czasem konsekwencje sformułowania umowy w sposób sprzeczny z przepisami chroniącymi prawa lokatorów bywają istotne, zwłaszcza odnośnie kwestii podstaw wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieokreślony.

W art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21.06.2001 r. (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1610) ustawodawca szczegółowo wskazał kiedy i na jakich warunkach możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieokreślony pomiędzy osobami fizycznymi. Zastrzegł również wyraźnie, że wypowiedzenie takiej umowy może być dokonane tylko z konkretnych, ściśle określonych w tym artykule powodów, a nadto musi nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Co do zasady czynność prawna sprzeczna z ustawą jest nieważna. Z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieokreślony zostaną zawarte inne podstawy jej wypowiedzenia niż wskazane w. wym. przepisie. Oparcie wypowiedzenia umowy najmu takiego jej zapisu jest prawnie bezskuteczne. W konsekwencji – razie wytoczenia przez wynajmującego w oparciu o tak sformułowane wypowiedzenie powództwa o eksmisję – sąd będzie miał obowiązek z urzędu wziąć pod uwagę fakt nieważności tego zapisu umowy, co z kolei doprowadzi do oddalenia powództwa i obciążenia powoda kosztami procesu.